Renegociar aluguel: como rever o valor da locação comercial

Por Redação Azulis

Veja bons argumentos no momento de uma revisão do contrato e quais os erros que devem ser evitados nessa situação

A localização de uma empresa é um fator essencial para o sucesso do negócio e, na maioria das vezes, a melhor opção ao escolher um local para atividades comerciais é alugar o espaço. O aluguel é a forma mais rápida de abrir o negócio, caso o empreendedor não tenha recursos para comprar um imóvel. 

E mesmo que ele tenha dinheiro para adquirir um espaço, em geral é mais vantajoso utilizar essa verba com outra finalidade (como capital de giro da empresa, por exemplo). Sendo assim, no planejamento financeiro do negócio, o aluguel é um item importante e é necessário estar preparado para esse custo e, eventualmente, para renegociá-lo. 

No início de 2020, com a pandemia do novo coronavírus, que além da crise de saúde está causando vários problemas na economia do mundo todo, renegociar aluguel se tornou um assunto recorrente. Isso porque, com a disseminação da doença, os consumidores começaram a apertar os cintos e a gastar menos e muitas empresas foram impedidas pelos governos de manterem suas atividades por conta do isolamento social. A pausa na produção e venda de itens e serviços está impactando diretamente o faturamento dos negócios. 

Para se ter uma ideia, um estudo do Centro de Macroeconomia Aplicada da Escola de Economia de São Paulo (FGV EESP) estima que o PIB brasileiro poderá recuar em 2020 até 4,5% por causa da Covid-19. Em uma situação de normalidade, o PIB teria avançado 2%. Ou seja, o país sai de um cenário base de crescimento de 2% para -4,5%, somando uma queda de quase 6,5%. 

Nessa situação, em que consumidores e empresas estão revendo suas contas e tendo que cortar gastos, renegociar aluguel pode ser fundamental para a sobrevivência dos negócios, especialmente os de pequeno porte. Por isso é importante se preparar para essa conversa com os proprietários de imóveis.  

Motivos para renegociar aluguel

Uma pandemia sem dúvida é um motivo muito forte para renegociar aluguel, tanto de imóveis comerciais quanto de moradia, já que muitos trabalhadores estão perdendo seus empregos ou tendo redução salarial e muitos autônomos e empresários perderam faturamento, como já citamos. 

Esse tipo de revisão está previsto inclusive no Código Civil, que considera que na ocorrência de “acontecimentos extraordinários e imprevisíveis” o maior prejudicado na relação comercial (nesse caso o locador, caso não tenha dinheiro para pagar o aluguel) pode pedir a resolução do contrato. 

Uma situação bastante simbólica da pandemia do novo coronavírus tem sido a dos shoppings centers. Como são locais fechados com grande circulação de pessoas e espaços de aglomeração, como as praças de alimentação, os shoppings tiveram suas atividades completamente pausadas por muitas semanas. 

Entidades representantes do setor como a Abrasce (Associação Brasileira de Shopping Centers) e a Alshop (Associação Brasileira de Lojistas de Shopping) sugerem a renegociação do aluguel como medida para diminuir os impactos econômicos da Covid-19 e ajudar os empreendedores a passarem por essa dificuldade sem chegar ao extremo de fechar o negócio. 

Mas há outras razões que podem levar a uma renegociação de aluguel. Doenças graves de maneira geral, não necessariamente ligadas a um cenário mais amplo como epidemia ou pandemia, e que afetem a renda do empreendedor (ou mesmo de quem mora de aluguel), também podem ser argumentos de renegociação. 

Outro motivo para uma revisão de valores pode ser o índice ao qual está atrelado o contrato. Muitos aluguéis são vinculados ao Índice Geral de Preços – Mercado (IGP-M) e, no caso de um aumento significativo e não previsto desse indicador, influenciado pelas condições da economia, o locador também pode tentar renegociar aluguel. Um exemplo dessa situação ocorreu em 2018, quando o IGP-M cresceu muito influenciado pela greve dos caminhoneiros que ocorreu naquele ano. 

Por parte dos proprietários, o principal motivo para entrar numa renegociação é manter o inquilino. Especialmente em tempos de crise, ter um imóvel fechado traz bastante prejuízo para os donos, não somente pelo dinheiro que deixam de ganhar com o aluguel, como também por outros custos como o condomínio.

Se o locador não propõe uma renegociação e apenas informa que está saindo do local, o proprietário pode tentar fazê-lo permanecer com a revisão do valor do aluguel. 

Como renegociar o aluguel

Renegociar aluguel não é uma tarefa das mais simples, por isso é importante ter alguns cuidados nessa empreitada. O primeiro deles é escolher o momento certo. Em condições normais (fora de uma pandemia), o vencimento do contrato é o período mais típico de renegociação. 

A conversa pode começar com 30 ou 60 dias antes do fim do contrato. Não deixe para fazer tudo em cima da hora. No caso da pandemia, a antecedência é ainda mais importante. Se você já teve perda de receita e sabe que faltará dinheiro para honrar todas as contas, entre elas o aluguel, comece a renegociação antes da data de vencimento para ter mais tempo de conversa e possibilidades de argumentação até o dia de efetivamente pagar a conta.   

Em qualquer negociação uma boa prática é ter informação. Pesquise o valor de imóveis semelhantes na vizinhança. E se você é um bom pagador, valorize seu passe. Use sua reputação e seu histórico a seu favor lembrando ao proprietário que é melhor receber menos mantendo alguém que paga o que foi combinado do que correr o risco de ficar com o imóvel vazio ou alugar para alguém inadimplente.  

Durante a crise do coronavírus, uma sugestão para revisar o valor do aluguel de imóveis comerciais é pagar um valor proporcional ao faturamento do locador no período. Assim, proprietário e inquilino dividem o prejuízo e se ajudam mutuamente. Outra alternativa é propor uma redução no valor por um tempo determinado (50% menos por três a quatro meses, por exemplo), e parcelar essa diferença mais adiante. 

Em último caso, se uma conversa amistosa não for suficiente, é possível também que o locador tente uma renegociação na Justiça. A Lei de Inquilinato prevê essa possibilidade. E, nessa situação, é essencial reunir provas de que não consegue pagar ou de que o valor cobrado está desproporcional ao que está sendo praticado no mercado. 

Por causa da Covid-19, se não houver alternativa e o inquilino precisar deixar o imóvel porque seu faturamento realmente não será suficiente para se manter no local, a sugestão é tentar negociar a saída sem pagamento de multa. 

Diferenças de negociar direto com proprietário e negociar com imobiliária

A escolha entre negociar diretamente com o proprietário do imóvel ou com uma imobiliária irá depender basicamente da relação estabelecida entre as partes.

Se o inquilino nunca teve contato com o dono e se já percebeu, em outras ocasiões (caso tenha proposto alguma melhoria no imóvel que não foi aceita ou tenha precisado de algum reparo que foi de difícil negociação) que ele não é muito flexível, o ideal é manter a intermediação da imobiliária.  

Outra diferença de negociar com a participação da imobiliária é a de que, por lidar com muitos imóveis, o corretor estará muito mais por dentro da situação do mercado do que o proprietário, que pode ter um único bem e não estar ciente dos valores praticados por outras pessoas. Por isso é importante, ao alugar, buscar sempre uma imobiliária de confiança. 

Mas se você possui uma relação cordial com o proprietário nada lhe impede de ter uma conversa diretamente com ele para renegociar o aluguel. Essa atitude, inclusive, pode demonstrar sua boa fé em manter o pagamento apesar das dificuldades. 

Erros mais comuns na renegociação de aluguel

O erro mais comum numa renegociação é propor um valor irreal. Antes de sugerir qualquer quantia o inquilino deve fazer uma avaliação de sua situação. O que você tem condições de pagar está muito abaixo do que está sendo pedido pelo proprietário e praticado pelo mercado? Então talvez seja o caso de procurar um local mais barato. 

Tentar negociar um valor fora da realidade irá gerar apenas desgaste entre as partes. É muito importante ser transparente na negociação e não criar histórias (ou mentiras) para tentar justificar a redução de valor ou impedir o aumento. 

Outro erro é fazer ameaças de que irá sair imediatamente caso a negociação não seja bem- sucedida. Mais uma vez é essencial ter bom senso e prezar por uma boa relação com o dono do imóvel e/ou com a imobiliária.  

Por fim, se as partes entrarem num acordo, é um erro não documentar formalmente o que ficou combinado. Por mais que haja confiança entre proprietário e inquilino, caso em algum momento o contrato seja discutido na Justiça, a formalização da negociação será fundamental. 

As informações foram úteis?

Você não achou esse artigo útil.
Nos ajude a melhorar! Como podemos tornar esse artigo mais útil?
Agradecemos pelo seu feedback!